Retrouvez le contrat et le document d'information synthétique dans l'onglet "Documents" ci dessus

Avec Whale, Atoa pose l’ancre au Havre pour la première fois et pas n’importe où : en plein quartier Danton, à deux pas de l’Université et au cœur d’une zone en pleine transformation et en forte tension locative.

Nous avons sélectionné cet immeuble de 492 m² pour son potentiel de transformation exceptionnel, à la fois en termes de rendement locatif et de valorisation patrimoniale. L’opération prévoit une rénovation complète des 9 lots existants, dont 5 sont déjà libres, ainsi que la création d’un 10ème lot en découpant un grand T4 en deux T2 parfaitement adaptés au marché local.

Objectif : moderniser l'immeuble et les logements, valoriser sans surpayer, pour remettre sur le marché des logements confortables, performants et recherchés.

Tout est réuni pour faire de Whale une opération solide, dans une ville qui monte.

L'IMMEUBLE

Situé dans l'allée Marguerite accessible depuis le 108 RUE CASIMIR DELAVIGNE, l'immeuble construit en béton début 1970's est sur 4 niveaux, composé de 9 appartements et 7 places de parking en extérieur. L'allée privée assure des logements au calme et le quartier regorge de commerces et de toutes les commodités.

LE PROJET

L'acquisition de l'immeuble a été négociée au prix de 500 000 € FAI (mise en vente à 603 000 €).
4 appartements sur 9 sont loués, les autres sont à rénover en priorité ainsi que les parties communes.

L'immeuble est composé de 2 cages d'escalier, bâtiments A et B avec : Bâtiment A : 1 T2 au rez-de-chaussée (occupé - DPE F), 1 T4 à cheval sur les 2 bâtiments au RDC qui va être divisé en 2 T2 (libre - DPE E), 1 T4 au 1er étage (libre - DPE E), 1 T4 au 2ème étage (loué -DPE D), 1 T3 au 3ème étage (loué - DPE E).

Bâtiment B : 1 T2 au rez-de-chaussée (libre - DPE F), 1 T4 au 1er étage (libre - DPE D), 1 T4 au 2ème étage (loué - DPE D), 1 T3 au 3ème étage (libre - DPE F).

Tous les appartements vont bénéficier d'une rénovation complète des revêtements des sols et murs, des salles de bain, de l'installation de cuisines aménagées et d'une rénovation énergétique.

Le budget travaux est chiffré à 314 637 €.

Après le rafraîchissement des 2 T2 actuels et création des 2 autres T2 au RDC, l'objectif sera de les exploiter en location longue durée meublée.

Voici le T4 au RDC qui a subit un dégât des eaux venant du 1er étage.

Pour les 2 T3 et 4 T4, l'objectif sera de les raffraichir puis les exploiter en colocation meublée et/ou en location moyenne durée meublée (location à des entreprises).

Dans les 6 prochaines années, notre objectif sera de cibler le moment opportun pour revendre les lots à la découpe, à un bon prix.

Nous proposons à notre communauté d'investisseurs de participer au financement de cette magnifique opération pour un total de 950 000 €, sous la forme de 19 000 tokens de 50 €.

Les travaux

Nous conservons les appartements existants, sauf pour l'actuel T4 du RDC que nous allons diviser en 2 T2. Tous les lots seront rénovés, rafraîchis et aménagés.

Le budget travaux couvre les travaux et l'aménagement des 10 lots, pour un budget total de 314 637 €. Les 4 lots loués seront rénovés au fur et à mesure du départ des locataires en place.

La stratégie énergétique

Notre objectif est un DPE D minimum, en intervenant notamment sur :

L'isolation des murs extérieurs et des sols au rez-de-chaussée
Le remplacement des quelques fenêtres simple vitrage restant
La ventilation
Nous conserverons les chaudières gaz déjà en place

L'exploitation et la revente

Après la réalisation des travaux, l'objectif est d'exploiter en location longue durée meublée les T2 et en colocation meublée/location moyenne durée les T3/T4, pendant 6 ans puis de revendre les lots à la découpe.

Voici nos prévisions de vente des lots :

L'Investissement

Le déroulé de l'opération

Signature de la promesse : 27 août 2025

Signature de l'acte authentique : décembre 2025

Début des travaux : janvier 2026

Fin des travaux : juin 2026

Mise en location : juin 2026

Quels sont les risques du projet ? On vous dit tout.

L'opération Whale Le Havre est un projet de rénovation complète et d'exploitation locative. En conséquence, il comporte différents types de risques :

risque lié aux travaux : surcoûts, délais.
risque lié à la location : retard de mise en location, vacance locative, sous-performance par rapport à l'objectif, impayés de loyer.
risque lié à la revente : délais de vente, prix de vente inférieurs aux estimations.

Bien entendu, notre mission en tant qu'Atoa et celle de nos partenaires sera de mettre l'ensemble de ces risques sous contrôle afin d'être au plus-proche voire de sur-performer le business plan.

L'EMPLACEMENT

Situé en plein cœur du quartier Danton au Havre, à proximité de la place Danton, le projet Whale, au 108 rue Casimir Delavigne, bénéficie d’un emplacement stratégique car l'immeuble est quasiment en face de l'université. Il est également 2 minutes à pied de l’arrêt de tram “Université”. Cette proximité avec les transports permet un accès rapide à la gare (1 arrêt de tram), à la plage (5 arrêts) et au centre-ville (3 arrêts), où se situe l'hôtel de ville et le centre commercial COTY. Le quartier est également bien desservi par les bus. Grâce au train Paris Saint-Lazare - Le Havre, avec un temps de trajet d’environ 2 heures, la gare est désormais un véritable nœud de connexion rapide avec Paris et d’autres grandes villes, renforçant ainsi l’attractivité du secteur.

L’adresse se trouve aussi à proximité du Campus des grandes écoles, qui regroupe des établissements d’enseignement supérieur de renom comme Sciences Po Le Havre, l’EM Normandie, l’IUT, l’ISEL ou encore l’École nationale supérieure maritime. Cette concentration d’écoles génère une demande locative étudiante soutenue toute l’année, idéale pour des projets de colocation ou de location meublée. C'est ce que propose le projet Whale !

Le quartier Danton bénéficie d'une requalification urbaine ambitieuse portée par la Ville du Havre. La démolition de la maison d'arrêt en 2012 a libéré un terrain conséquent, permettant la création de nouveaux logements, équipements et espaces publics. Parmi les projets structurants, la création de l’allée piétonne végétalisée Aimé Césaire, reliant la gare à la place Danton, a nettement renforcé la mobilité douce et l’attractivité du secteur.

Près de 200 logements neufs sont programmés dans le quartier, avec des livraisons prévues jusqu'en 2026-2027. Cette dynamique de développement répond à la forte demande dans un secteur en pleine mutation, tout en assurant une valorisation progressive des biens immobiliers.

La place Danton a été transformée en un grand jardin urbain, intégrant des jardins partagés, des espaces ludiques et sportifs, ainsi qu'une piste d’athlétisme. Elle contribue à l’amélioration du cadre de vie.

Le quartier dispose également d’un centre socio-culturel et sportif, "Simone Veil", de 4 400 m² répartis sur trois niveaux, situé à cinq minutes à pied de l’immeuble. Il intègre des infrastructures modernes telles qu’un hall d’exposition, un plateau omnisport, un mur d’escalade, un pôle d’animation et un espace numérique.

LE MARCHE IMMOBILIER LOCAL

Le marché immobilier du quartier Danton bénéficie d’une forte dynamique. Avec une hausse de plus de 24 % des prix immobiliers sur 10 ans à l’échelle de la ville, Danton reste l’un des quartiers offrant encore des prix accessibles, avec un mètre carré autour de 1 900 €, entre 1200 € et 2500 € en fonction de l’état et de l’emplacement du bien.

Ce secteur présente une forte rentabilité locative, notamment sur les petites surfaces prisées par les étudiants et jeunes actifs. Les loyers moyens se situent entre 13 et 20 €/m², idéal pour des locataires en colocation, en meublé ou en location longue durée. Le profil jeune et mobile des habitants assure une demande constante.

Le parc immobilier du quartier se compose principalement d’immeubles anciens en briques rouges, souvent à rénover, offrant de belles opportunités de valorisation. La majorité des habitants sont locataires, ce qui renforce l’attractivité pour les investisseurs. Avec la proximité des écoles, du centre-ville et des transports, le quartier Danton s’affirme comme l’un des meilleurs rapports prix /rentabilité au Havre.